Locazione per uso non abitativo. Obbligo di buona fede del conduttore.
Inammissibilità della Exceptio inadimpleti contractus da parte del conduttore causa dell’inadempimento.
(Edil Sud s.r.l. / Comune di Augusta) –
Sentenze Corte di Appello di Catania, sez. II, n.ri 1245 e 1247 / 2017 depositate il 05.07.17)
Singolare è il caso definito in secondo grado con le sentenze della Corte di Appello in epigrafe, e ben argomentata è l’interpretazione dell’art. 1460 c.c..
Una società costruisce in Augusta un edificio per abitazioni ed uffici privati, che il Comune sceglie per destinarlo a propri uffici. Rilascia quindi il Comune autorizzazione per il mutamento della destinazione in data 27.02.09.
A seguito esposti denunzianti supposti abusi della costruzione, l’edificio veniva sequestrato dalla Procura del Tribunale di Siracusa in data 16.02.10. Adito il Tribunale quale giudice del riesame, l’edificio veniva dissequestrato con provvedimento del 05.03.10.
Ciò premesso, in data 09.03.10 il Comune stipula contratto di locazione del detto immobile; ne ottiene la detenzione, ed inizia a corrispondere i primi canoni. E però inopinatamente non vi si trasferisce, e sospende i pagamenti, costringendo la locatrice EDIL SUD, difesa dall’avv. Dario Seminara dello Studio “SEMINARA & ASSOCIATI” di Catania, a richiedere decreto ingiuntivo di euro 298.125, oltre accessori.
Si oppone il Comune di Augusta, affermando che illegittima sarebbe stata la propria ordinanza 27.02.09, e che quindi inadempiente sarebbe la Locatrice EDIL SUD, con conseguente inesistenza del diritto di credito di questa.
Nel processo si costituisce il sig. AMARA Giuseppe, quale legale rappresentante della IMMOBILIARE AUGUSTA SRL, aderendo alle difese del Comune, e richiedendo la revoca del d.i..
Nelle more del giudizio, il Comune con sua nota 11.11.11 ratifica la sua propria autorizzazione del 27.02.09.
Ciò non ostante, il Tribunale di Siracusa, sezione di Augusta, pur dicendo inammissibile l’intervento della IMMOBILIARE AUGUSTA SRL, accoglie l’opposizione del Comune di Augusta, e revoca il d.i.
Appellata da EDIL SUD (difesa dall’avv. SEMINARA), la sentenza del Tribunale aretuseo è stata integralmente riformata dalla Corte di Appello con sentenza 1245/17 (G.rel. Murana, Pres. Escher), con cui si esamina puntualmente l’eccezione del Comune ex art. 1460 c.c., sotto il profilo della buona fede della EDIL SUD, pure evidenziando che, ai sensi del II comma dello stesso articolo, non può rifiutarsi l’esecuzione della prestazione se il rifiuto è contrario a buona fede. Tanto premesso, la Corte catanese ha rilevato che il Comune ha ratificato l’autorizzazione confermandone la natura di concessione edilizia, e quindi non può per ciò stesso poi ritenere, pena la violazione del principio di buona fede richiamato dall’art. 1460 c.c., inadempiente la controparte per non aver ottenuto la concessione edilizia piuttosto che la autorizzazione. “Il Comune, pertanto, non avrebbe potuto legittimamente avvalersi dell’eccezione di inadempimento, essendo esso stesso causa dell’inadempimento della controparte”.
Donde il rigetto dell’opposizione, e la condanna del Comune di Augusta al pagamento di euro 298.125, oltre interessi e spese legali.
Analogamente, con sentenza 1247/17, la Corte ha pure rigettato l’appello del Comune di Augusta, teso a non pagare i canoni locatizi maturati successivamente a quelli oggetto della causa precedente, condannandolo al pagamento (sempre in favore di EDILSUD, difesa dallo Studio SEMINARA & ASSOCIATI) di ulteriori 669.897, oltre interessi e spese legali.
Per cui superato, tra sorte capitale, interessi e spese legali, è il muro del milione di euro.
E, soprattutto, meglio delimitato e applicato il principio di buona fede.
